（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）
都更的意義是為了促進都市土地有計畫地再開發利用，以重建、整建或維護老舊、有安全疑慮的建築，藉此改善居住環境、提升公共安全與機能，並增進公共利益。它能帶來多重效益，包括舊屋換新、提升房地產價值、享有容積獎勵與稅賦減免等好處。 舊屋換新就是拆除舊屋，所以「權利變換」中權利的來源其實就只剩土地的剩餘價值了！
在都市更新中「權利變換」這個看似公平的制度，卻常被操作成資訊不對等的陷阱。許多住戶在簽下同意書時，以為只是「換新房子」，卻沒意識到背後其實是一場複雜的資產重分配。
所謂「權利變換」，依《都市更新條例》及相關辦法規定，是以價值比例重新分配房地權利的程序。更新前，估價師會針對每位土地、建物所有人與他項權利人進行估價，求出「更新前權利價值」。更新後，再將整體重建完成後的總價值，扣除重建工程費、拆遷補償、管理費、行政費與實施者利潤等「共同負擔」，按比例分配給各權利人。理論上，這樣的制度如同股份分配，誰的土地價值高、貢獻多，就應該分得較多。
然而理想與現實之間，往往隔著一層不透明的迷霧。估價是否公正？成本是否合理？這些關鍵數字如果由實施者一手主導，地主就難以確認自己的資產是否被低估。許多案件中，地主甚至從未看過完整的估價報告與試算表，只被口頭告知「可以分到幾坪」。在資訊嚴重不對等的情況下，權利變換便成了「誰掌握資訊、誰主導分配」的遊戲。
更值得警惕的是，「公平分配」不只是一道數學公式。實際上，許多地主雖分到等值的權利，但換來的卻是低樓層、角落戶或高公設比的單位，看似價值相當，實則難以出售或居住。名義價值與實際價值之間的落差，成了另一種隱形的不公。都市更新若只剩下帳面上的「公平」，而非真正改善居民生活品質，那就失去了政策的正當性。
在現行制度中，都更審議委員會的審查焦點，多著重於程序是否合法、都市計畫是否符合法規，而對估價內容與共同負擔的實質審查則力有未逮。公權力監督不足，讓資訊透明度成為最薄弱的一環。若估價師由建商或實施者單方面選任，地主沒有共同指定或隨機選任的權利，公平性自然令人存疑。
因此，制度改革的關鍵在於恢復「透明與第三方監督」。政府應要求估價報告與共同負擔明細全面公開，建立獨立估價與成本審查制度，並強化履約保證、價金信託等機制，確保實施者資金安全與重建完成責任。同時，應賦予地主更多程式參與權，包含選任估價師、查閱試算表、對分配方案提出異議的機制。
對一般民眾而言，參與都更並非單純「換新屋」的過程，而是一場「資產再分配」的談判。住戶應要求估價報告與明細、儲存所有文件、理解共同負擔項目，必要時尋求律師與不動產顧問協助。只有掌握資訊，才能保障自身權益。
都市更新若要真正成功，必須回歸制度的初衷-讓舊社區重生，而非讓弱勢被迫退出。權利變換不應是權力遊戲的遮羞布，而該是一套可被全民信任的公平機制。當估價公開、成本透明、第三方監督確立，都市更新才能成為城市共榮的契機，而非新的不平等起點。
（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）
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